BAB 10 AKUISISI DAN DISPOSISI PROPERTI, PABRIK, DAN PERALATAN

10.1 Definisi Properti, Pabrik, dan Perlatan

Properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva nyata yang digunakan
untuk melakukan produksi atau menyuplai barang dan jasa, untuk rental atau
yang lainnya, atau untuk tujuan administratif; mereka diharapakan dapat
digunakan selama lebih dari satu periode akuntansi.
 Digunakan dalam operasi dan tidak untuk dijual kembali
Yang dapat disebut dengan properti, pabrik, dan peralatan merupakan aktiva
yang digunakan dalam operasi perusahaan dan tidak dengan tujuan untuk
dijual kembali. Contohnya adalah komputer yang digunakan dalam
administrasi perusahaan, atau mobil yang digunakan untuk operasional
perusahaan.

 Bersifat jangka panjang dan merupakan subjek penyusutan
Properti, pabrik, maupun peralatan merupakan aktiva jangka panjang,
sehingga mempunyai umur yang relatif lama, dan juga merupakan subjek
penyusutan. Ketika aktiva suatu perusahaan digunakan bertahun-tahun,
tentunya nilainya akan semakin perkurang karena kondisi barang yang
semakin menurun, tidak seperti baru lagi. Dalam hal ini berarti property,
pabrik, dan peralatan mengalami depresiasi. Jadi property, pabrik, maupun
perlatan itu merupakan subjek depresiasi.

 Memiliki substansi fisik
Properti, pabrik, maupun peralatan haruslah berupa barang yang mempunyai
atau memiliki substansi fisik. Jadi aktiva ini merupakan aktiva yang
berwujud, berbeda dengan aktiva yang tak berwujud. Namun aktiva seperti
inventory atau persediaan tidak dimasukkan ke dalam properti, pabrik, dan

peralatan. Alasannya adalah karena inventory merupakan barang yang
diperjual belikan kembali, meskipun mempunyai substansi fisik.
Properti, pabrik, dan peralatan meliputi:
 Tanah
 Bangunan terstuktur (kantor, pabrik, gudang)
 Peralatan (mesin-mesin, mebel, alat/perkakas)

10.2 Akuisisi dan Penilaian Properti, Pabrik, dan Perlatan

Sebagain besar perusahaan masih menggunakan biaya historis untuk
menilai aktiva mereka yang berupa properti, pabrik, dan peralatan mereka. Biaya
historis diukur oleh kas atau harga ekuivaen kas untuk memperoleh suatu aktiva
dan membawa aktiva tersebut ke suatu lokasi serta kondisi yang diperlukan
berdasarkan tujuan penggunaannya.
Suatu perusahaan menilai properti, pabrik, dan peralatan di periode
selanjutnya dengan menggunakan salah satu dari:
 Metode biaya (cost method)
 Metode nilai wajar (fair value / revaluation method)

10.2.1 Biaya Tanah
Merupakan semua biaya yang diperlukan untuk memperoleh/membeli tanah
dan membuat tanah tersebut siap digunakan oleh perusahaan. biaya tersebut
umumnya termasuk:
 Harga beli
 Biaya penutupan, seperti sertifikat hak milik, honor pencatatan, dan
honor pengaraca
 Biaya yang diperlukan untuk membuat tanah tersebut siap digunakan
oleh perusahaan, seperti meratakan, menimbun, membersihkan,
mengosongkan
 Asusmsi tentang hak gadai beban atau hipotik
 Perbaikkan tanah lainnya yang memiliki umur yang tak terbatas

Pengembangan dengan umur terbatas, seperti jalan pribadi, pagar, dan lahan
parkir, dicatat secara terpisah sebagai Land Improvements (Pengembangan
Tanah) sehingga bisa disusutkan sampai umur manfaatnya berakhir.
 Jika tujuan kepemilikan tanah adalah spekulatif, maka akan
diklasifikasikan sebagai invenstment (investasi).
 Jika tujuan kepemilikan tanah adalah untuk dijual kembali, maka tanah
lebih tepat jika diklasifikasikan ke dalam inventory (persediaan).

10.2.2 Biaya Bangunan
Biaya bangunan mengandung semua pengeluaran yang berkaitan langsung
dengan akuisisi dan konstruksi dari bangunan tersebut. Biaya bangunan
biasanya tediri dari:
 Biaya bahan baku bangunan, tenaga kerja, dan biaya operasional
(overhead) yang tejadi selama konstruksi, dan
 Honor tenaga professional dan biaya pengurusan izin dalam
mendirikan bangunan

10.2.3 Biaya Peralatan
Biaya peralatan terdiri atas:
 Harga beli perlatan
 Biaya pegangkutan dan penangannan perlatan
 Biaya asuransi peralatan ketika barang masih dalam perjalanan
 Biaya fondasi khusus jika ada
 Biaya pemasangan serta perakitan peralatan
 Biaya dalam melakukan uji coba peralatan

10.2.4 Aktiva yang Dibuat Sendiri
Biaya meliputi:
 Bahan baku dan tenaga kerja kerja langsung

 Biaya operasional (overhead) dapat dipisahkan menjadi 2:
1. Tidak membebankan biaya operasional tetap ke biaya pembuatan
aktiva
2. Membebankan bagian dari total biaya operasional ke proses
konstruksi aktiva

10.3 Biaya Bunga Selama Konstruksi
Terdapat tiga pendekatan untuk menghitung jumlah bunga yang ada dalam
membiayai konstruksi property, pabrik, dan peralatan, yaitu antara lain:
 Tidak mengkapitalisasi beban bunga selama periode konstruksi
Menurut pendekatan ini, apabila perusahaan menggunakan modal saham
dengan mencatatnya sebagai hutang, maka bunga tidak akan muncul.
Bunga bukan dianggap sebagai biaya konstruksi, tetapi dalam hal ini
bunga dianggap sebagai biaya pembiayaan.

 Membebankan semua biaya dana yang digunakan ke konstruksi, baik
yang dapat diidentifikasi maupun yang tidak dapat diidentifikasi
Aktiva harus dibebankan dengan semua biaya yang diperlukan untuk
menjadikan barang tersebut siap digunakan. Itu artinya biaya konstruksi
harus menyertakan biaya pembiayaan.

 Hanya mengkapitalisasi biaya bunga actual yang terjadi selama
konstruksi dijalankan
Menurut pendekatan ini, bahwa bunga merupakan biaya. Sayangnya,
pendekatan ini hanya mengkapitalisasi biaya bunga melalui pembiayaan
dengan hutang, tidak mencoba menentukan biaya pembiayaan dengan
saham.

IFRS memerlukan kapitalisasi bunga aktual (dengan modifikasi).
Konsisten menggunakan biaya historis (historical cost)
Kapitalisasi terdiri atas 3 item, antara lain:

 Aktiva yang memenuhi kualifikasi
 Periode kapitalisasi
 Jumlah yang dikapitalisasi

10.3.1 Aktiva yang Memenuhi Kualifikasi
Memerlukan kualifikasi sebagai kapitalisasi bunga, aktiva atau asset harus
mempunyai suatu periode waktu untuk menyiapkan agar dapat digunakan
dengan baik.
Dua tipe dari aktiva antara lain:
 Aktiva yang sedang digunakan atau siap untuk digunakan
 Aktiva yang tidak digunakan perusahaan dalam aktivitasnya untuk
menghasilkan keuntungan di mana keuntungan tersebut tidak dipakai
dalam aktivitas yang membuatnya siap digunakan

10.3.2 Periode Kapitalisasi
Periode kapitalisasi mulai terjadi mulai kondisi sebagai berikut:
 Pengeluaran untuk aktiva telah terjadi
 Aktivitas yang dibutuhkan untuk menyiapkan aktiva agar siap
digunakan sedang berlangsung
 Biaya bunga telah terjadi atau telah berlangsung
Dan berkhir ketika:
Apabila aktiva telah selessai dan aktiva tersebut siap untuk digunakan.
10.3.3 Jumlah yang Harus Dikapitalisasi
Pengkapitalisasian yang lebih rendah dari:
 Biaya bunga aktual
 Bunga yang dapat dihindarkan – merupakan jumlah biaya bunga selama
periode yang sedang berjalan di mana secara teori dapat dihindari jika
tidak terjadi pengeluaran untuk melakukan pembelian terhadap aktiva.

10.3.4 Masalah Khusus yang Berhubungan dengan Kapitalisasi Bunga
Dua masalah khusus yang berhubungan dengan kapitalisasi bunga anntara
lain sebagai berikut:
 Pengeluaran untuk tanah
Biaya bunga yang dikapitalisasi selama satu periode berjalan adalah
bagian dari biaya pabrik, bukan merupakan biaya atas tanah.
 Pendapatan bunga
Secara umum, adanya pendapatan bunga perusahaan tidak bisa ikut
dioffset dengan menggunakan biaya bunga.

10.4 Penilaian Properti, Pabrik, dan Peralatan
Perusahaan harus mencatat property, pabrik, dan peralatan:
 Pada nilai pasar wajar yang didapatkan pada saat terjadi akuisisi
 Pada nilai wajar aktiva yang diterima
Tergantung pada yang memiliki bukti yang lebih banyak dan mendukung.
 Diskon tunai – baik diambil maupun tidak, maka akan dianggap sebagai
pengurang biaya aktiva.
 Kontrak pembayaran yang ditangguhkan – aktiva yang dibeli oleh perusahaan
melalui suatu kontrak kredit berjangka panjang harus dihitung pada nilai
sekarang (present value) dari pertimbangan yang dipertukarkan.
 Pembelian Lump Sun – mengalokasikan total biaya di antara beberapa aktiva
yang ada pada nilai pasar wajar relatifnya.
 Penerbitan Saham – nilai pasar dari saham yang telah dikeluarkan perusahaan
adalah indikasi wajar dari biaya dalam properti yang diperoleh.
 Pertukaran Aktiva Nonmoneter
Biasanya dicatat dalam basis:
Nilai wajar aktiva yang diberikan
Nilai wajar aktiva yang diterima
Perusahaan harus mengakui keuntungan atau kerugian pada pertukaran ketika
transaksi terjadi dalam konteks substansi komersial.

10.4.1 Arti dari Substansi Komersial
Suatu pertukaran memiliki substansi komersial jika arus kas di masa yang akan
datang berubah sebagai akibat dari suatu transaksi tersebut. Hal tersebut
memiliki arti bahwa jika posisi ekonomi yang bertransaksi tersebut berubah,
maka transaksi tersebut dapat dikatakan memiliki substansi komeraial.

10.4.2 Pertukaran – Situasi Kerugian
Perusahaan mengakui kerugian dengan segera terlepas apakah pertukaran yang
terjadi memiliki substansi komersial ataukah tidak.
Dasar pmikiran: perusahaan seharusnya tidak menilai aktiva yang dimilikinya
lebih dari harga kasnya yang setara; jika kerugian tersebut ditangguhkan, aktiva
akan mempunyai nilai lebih tinggi daripada nilai yang sesungguhnya dimiliki
(overstate).

10.4.3 Pertukaran – Situasi Keuntungan
Memiliki substansi komersial. Dalam hal ini, biasanya perusahaan akan
melakukan pencatatan terhadap biaya aktiva nonmoneter yang diterima untuk
dipertukarkan dengan aktiva nonmoneter yang lainnya pada nilai wajar pada
suatu aktiva yang diberikan, dan dengan sesegera mungkin mengakui
keuntungan yang diperoleh perusahaan. perusahaan dapat menggunakan nilai
wajar dari seluruh aktiva yang telah diterima oleh perusahaan jika dan hanya
jika nilai wajar tersebut lebih jelas daripada nilai wajar aktiva yang telah
diberikan.

10.4.4 Ringkasan dari Pengakuan Laba dan Rugi dari Pertukaran Aktiva Nonmoneter

Pengungkapan mengandung:
 Sifat dari transaksi tersebut
 Metode akuntansi untuk aktiva yang dipertukarkan
 Keuntungan dan kerugian yang diakui atas pertukaran yang telah terjadi

10.4.5 Hibah Pemerintah
Hibah ialah bantuan yang diterima dari pemerintah dalam bentuk transfer
sumber daya ke sebuah perusahaan untuk masa lalu maupun masa depan sesuai
dengan kondisi tertentu pada operasional perusahaan. IFRS menyatakan bahwa
hibah harus diakui dalam bentuk pendapatan (pendekatan penghasilan) secara
sistematik yang sesuai dengan biaya yang terkait yang dimaksudkan untuk
mengimbangi perusahaan.

10.4.6 Kontribusi
Ketika sebuah perusahaan mendonasikan aktiva nonmoneter, hal tersebut harus
dicatat dengan jumlah yang didonasikan sebagai sebuah beban pada nilia wajar
asset donasi.
Ilustrasi:

153153153 |
P a g e
Swala Energy mendonasikan tanah kepada Adza untuk digunakan sebagai
taman kota. Harga tanah $80,000, dan memiliki harga wajar $110,000. Swala
energy mencatat donasi tersebut sebagai berikut:
Contribution Expense 110,000
Land 80,000
Gain on Disposal of Land 30,000

10.5 Biaya Setelah Akuisi
Setelah aktiva tetap terpasang dan siap untuk digunakan, dapat terjadi biaya-
biaya tambahan seperti reparasi atau bahkan hingga biaya tambahan yang cukup
siginifikan. Masalah utamanya ialah bagaimana cara mengalokasikan biaya-
biaya tambahan yang dikeluarkan oleh perusahaan ini ke periode waktu yang
tepat. Secara umum, biaya yang dikeluarkan untuk mendapatkan manfaat di
masa yang akan datang yang lebih besar dari seharusnya, harus dikapitaliasi,
sementara pengeluaran yang hanya ditujukan untuk mempertahankan tingkat
pelayanan tertentu yang ada di dalam sebuah perusahaan akan dianggap sebagai
beban perusahaan. Agar biaya-biaya tersebut dapat dilakukan kapitalisasi, maka
tiga kondisi berikut harus dipenuhi:
1. Umur manfaat aktiva harus meningkat
2. Kuantitas unit yang diproduksi oleh aktiva harus meningkat
3. Kualitas unit yang diproduksi juga harus meningkat

153153153 |
P a g e
10.6 Disposisi Aktiva Tetap
Perusahaan mungkin memensiunkan aktiva tetap mereka secara secara suka rela
atau membuang mereka dengan melakukan
 Penjualan
 Penukaran
 Konversi terpaksa
 Pengabaian
Depresiasi harus dibawa ke tanggal disposisi.

153153153 |
P a g e
Konversi Terpaksa
Kadang, pelayanan suatu aktiva berakhir karena konversi terpaksa seperti
bencana kebakaran, banjir, pembebasan, pencurian, dan lain-lain. Selisih antara
jumlah yang dipulihkan dengan nilai buku aktiva tersebut (jika terdapat nilai
buku), dilaporkan sebagai sebuah keuntugan atau kerugian bagi perusahaan.
keuntungan maupun kerugian yang diperoleh perusahaan tersebut disamakan
dengan jenis disposisi lainnya.

Share: